Покупка комнаты в коммуналке подводные камни

Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Покупка комнаты в коммуналке подводные камни
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Если семейный бюджет не позволяет приобрести просторное жилье, можно подумать о покупке комнаты.

Это дает возможность обзавестись собственной жилплощадью, пусть и с некоторыми ограничениями. Правда, такая сделка с недвижимостью, как покупка комнаты в квартире подводные камни тоже имеет.

Чтобы избежать неприятностей, нужно знать нюансы ее заключения.

Особенности покупки комнаты

У будущего владельца есть возможность купить как комнату в коммуналке, так и на жилплощади, не имеющей такого статуса. В первом случае он может практически свободно распоряжаться приватизированной комнатой, во втором – со временем выкупить у соседей их доли и стать полноправным владельцем жилья.

При этом нужно помнить, что право на преимущественный выкуп в соответствии со ст.250 ГК имеет каждый собственник. Перед заключением договора купли-продажи стоит убедиться, что никто не против, иначе соседи могут оспорить сделку. Прописать кого-то в комнате без согласия соседей тоже не получится.

У людей нередко возникает вопрос, можно ли купить комнату в общежитии. Официально это жилье приобрести нельзя, поскольку общежития относятся к специализированному фонду. Кроме того, закон запрещает сделки с муниципальной собственностью. Для покупки такой жилплощади необходимо, чтобы власти перевели постройку в частный жилой фонд.

Комнату в общежитии можно приобрести если она находится в собственности, ранее была приватизирована. В противном случае вам надо идти в муниципалитет и выяснять прописан ли там кто. Это относится и к коммунальным квартирам. Мошенники часто пытаются продать комнаты в коммуналках и общежитии без статуса собственности.

Все это легко проверяется через МФЦ или Росреестр. В справке из ЕГРП будет указан законный владелец. Справка выдается любому желающему по запросу. Примерно через 5-7 дней справка будет у вас на руках. Стоимость 250 руб.

Самым распространенным вариантом изо всех перечисленных является покупка комнаты в коммунальной квартире.

У такого жилья есть следующие признаки:

  1. Как правило, владельцы комнат в коммуналках не являются родственниками, у каждого из них есть персональный лицевой счет.
  2. Право на комнату возникло в результате заключения договора, к которому остальные жильцы не имеют отношения.
  3. У человека есть как право собственности на изолированную комнату, так и общая доля в местах общественного пользования.

Особенно привлекательной сделкой считается покупка комнаты в коммуналке в доме под реновацию. Владельцы такого жилья имеют право претендовать на получение отдельной квартиры вместо старой комнаты. Сейчас такая программа действует в Москве. Но цены на коммуналки в домах под реновацию искусственно завышаются и приближаются к ценам на отдельную жилплощадь.

Необходимые документы

Оформление сделки производится по обычной схеме купли-продажи с обязательной государственной регистрацией. При покупке комнаты в квартире нужно внимательно проверить список документов, которые предоставляет собственник. Вот их общий перечень:

  1. Выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности.
  2. Правоустанавливающий документ (к примеру, договор дарения).
  3. Справка из БТИ с указанием долей.
  4. Заверенное нотариусом соглашение о распределении долей с подписями собственников.
  5. Справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
  6. Отказ каждого из соседей от преимущественного права выкупа.
  7. Документ о наличии или отсутствии права детей на жилплощадь.
  8. Выписка из домовой книги с данными о жильцах.

От покупателя для заключения договора требуется только паспорт и согласие мужа или жены на совершение сделки. Если документы в порядке, в течение 2 недель со дня регистрации выписка из ЕГРП о переходе прав собственности будет выдана.

Можно ли купить комнату под материнский капитал

Вопрос, можно ли приобрести квартиру на средства материнского капитала, разрешается в индивидуальном порядке. Закон разрешает тратить бюджетные деньги на покупку обособленного жилого помещения. Согласно Жилому Кодексу комната к таким помещениям относится.

Но покупателю придется доказать, что приобретаемая комната является обособленной. То есть, например, купить ее часть на государственные средства не получится.

После оформления сделки комната должна переходить в собственность покупателя, также у нее должен быть отдельный вход.

Когда речь идет о выкупе доли, существует одно ограничение. ПФР даст разрешение на использование сертификата, если в результате такой сделки жилье будет выкуплено целиком.

Если нужно купить комнату на материнский капитал у родственников, то особенности тоже есть. Так, законодательно запрещено покупать комнату у супруга или супруги. И покупателю, и продавцу нужно учесть, что такие сделки как следует проверяются на предмет мошенничества. Оно действительно встречается: иногда люди заключают мнимые сделки только для обналичивания маткапитала.

Возможные риски

Как и при покупке отдельного жилья, так и при покупке комнаты в квартире возникают определенные риски. Перед заключением договора стоит убедиться, что у прежних хозяев нет долгов по коммунальным платежам. Не стоит стесняться попросить выписку у лицевого счета: если задолженность отсутствует, продавцу ничего не стоит ее предоставить.

Также нужно удостовериться, что на жилплощади не прописаны другие люди, например, проходящие срочную службу или находящиеся в МЛС. Еще один важный момент – убедиться, что в квартире не проводилась незаконная перепланировка. Случаи, когда технический паспорт не соответствует реальной обстановке в квартире, встречаются нередко.

Кроме того, во избежание неприятных сюрпризов стоит познакомиться с соседями. Можно заранее обсудить с ними актуальные вопросы, которые, например, касаются домашних питомцев или курения в местах, предназначенных для общего пользования.

Есть и другие важные моменты. Так, если предлагают купить комнату, в которой продавец не является собственником, а живет по соглашению найма, лучше отказаться. Хоть неприватизированного жилья в РФ сейчас немного, такие случаи бывают. Согласно ЖК РФ неприватизированную недвижимость разрешено только обменять.

Также не нужно поддаваться на уговоры заключить договор дарения. Согласие соседей для этого не нужно, но такая сделка является мнимой. Если обман раскроется, она будет признана недействительной. Покупателя обяжут вернуть комнату и уплатить штраф, продавца тоже накажут рублем.

Плюсы и минусы покупки

Как говорят риэлторы, комнаты в квартирах часто покупают люди, которые хотят получить прописку при небольшом вложении финансов. Особенно это касается столичной недвижимости. Некоторые вкладывают деньги в такое жилье, если есть перспектива в будущем выкупить его целиком.

Конечно, комнаты приобретают и для проживания. В основном это иногородние студенты, семьи, которым необходимо разъехаться, а также жители ближнего зарубежья.

У покупки такой недвижимости есть несколько существенных плюсов:

  1. Человек получает шанс обзавестись собственным жильем за относительно небольшие деньги.
  2. У него есть возможность в будущем выкупить остальные доли.
  3. Коммунальные платежи будут обходиться совсем недорого
  4. Такое жилье попадает под реновацию и расселение, где впоследствии заменяется жильем с лучшими условиями для проживания.

К сожалению, минусов тоже достаточно. Прежде всего это соседи, с которыми можно не ужиться. Нередко в таких домах встречается не самый благополучный контингент. Ситуация усугубляется сложными бытовыми условиями.

Места общего пользования придется делить вместе с соседями, а это раздражает даже спокойных людей. Небольшие кухни и санузлы, отсутствие лифтов, проблемы с канализацией тоже не добавляют радости.

Если это старый дом, то проблемы с трубами и водоснабжением, старая проводка.

Еще одним недостатком является высокая стоимость квадратного метра. По мнению экспертов, он часто оказывается выше, чем в обычных квартирах. Наконец, такое жилье достаточно тяжело продать.

Поэтому стоит принять во внимание советы специалистов, которые рекомендуют направить деньги не на покупку комнаты, а на оплату первого взноса в ипотечную квартиру. Если есть возможность добавить немного денег, можно приобрести гостинку – хоть и маленькую, но отдельную жилплощадь.

Решение жилищной проблемы – дело непростое, и иногда даже покупка комнаты в квартире кажется неплохим выходом. Но это достаточно непредсказуемое приобретение, поэтому стоит рассмотреть альтернативные варианты.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-komnaty-v-kvartire

Изучаем «подводные камни» при покупке комнаты в квартире

Покупка комнаты в коммуналке подводные камни

​Когда семейный бюджет не позволяет купить новое просторное жилье, а имеющиеся накопления необходимо вложить, чтобы не растратить на пустяки, стоит все же задуматься о приобретении недвижимости. Экономичным вариантом траты средств может стать покупка комнаты в квартире или в общежитии.

Заниматься ли этим самим, довериться ли профессиональным риэлторам – право каждого. Главное – перед оформлением сделки учесть все нюансы, чтобы и документы продавца проверить, и правильно оформить собственные.

Сегодня мы расскажем вам обо всех «подводных камнях», которые вас поджидают при покупке комнаты в квартире.

5 нюансов при оформлении комнаты в собственность

Наиболее востребованы комнаты в квартирах в больших городах. Цены на них ниже, чем на гостинки, а потому они доступны молодым семьям без детей, студентам. К тому же, комнату можно сдавать и получать небольшой, но стабильный доход.

Через некоторое время ее можно продать и купить жилье больше и комфортнее. При покупке комнаты все документы будут проверены, а потому реализовать ее потом не составит труда. Юридически комната в квартире может быть либо долей квартиры, либо отдельным помещением.

При оформлении сделки купли-продажи стоит учесть несколько нюансов.

Первый – уведомление и отказ соседей

Покупателю необходимо проверить, уведомил ли продавец – собственник комнаты – остальных владельцев жилой площади в квартире. Если письменные уведомления не были отправлены, любой из соседей, пользующийся преимущественным правом покупки, может об этом заявить.

Лучшим вариантом являются нотариально заверенные уведомления. После их отправки продавец ждет от соседей отказов или согласия претендовать на комнату. Если процедуру не соблюсти, сделка с покупателем может быть признана недействительной.

Когда покупатель своими глазами увидит отказы соседей-собственников, то может начинать процедуру оформления своей сделки.

Второй – уведомление местной власти

Если среди собственников остальных комнат в квартире есть муниципальная власть, значит и ее продавец должен был уведомить о намерении продать свою комнату. Таким образом, в квартире могут быть и приватизированные комнаты, и те, что муниципалитет передает жильцам на основании договора социального найма.

Покупателю должны представить доказательства того, что абсолютно все собственники уведомлены в определенном законодательством порядке. Также покупатель не имеет права покупать комнату дешевле, чем по той цене, которую продавец указал в уведомлениях, отправленных соседям.

Все движения в данном процессе в идеале оформляются у нотариуса.

Третий – нет отказов, не будет и сделки

В случае, когда один из соседей выражает свое намерение приобрести выставляемую на продажу комнату, покупателю «с улицы» сразу же стоит отказаться и поискать для себя другой вариант.

Пойдя на нарушение выше описанных норм, можно лишиться комнаты и после оформления сделки, так как соседи имеют право в течение трех месяцев заявить о своих желаниях через суд и оспорить заключенный договор и государственную регистрацию документов на нового собственника.

Четвертый – оформление общей площади

При покупке комнаты в квартире следует знать, что новый владелец имеет право получить вместе с комнатой и несколько квадратов общей площади, к которой относятся кухня, туалет, ванная, коридор и др.

Точный размер общей площади покупатель может узнать из документов продавца, зарегистрированных в установленном порядке. Если собственник молчит, возможно, доли в квартире не определены. До продажи комнаты места общего пользования необходимо распределить между собственниками.

Данная информация прописывается в соглашении, которое затем нотариально заверяется.

Пятый – ограничения при покупке

Даже если сделка оформлена, и новый владелец въехал в комнату, его оттуда могут выселить. Стоит знать, что не удастся поселить в такую квартиру человека недееспособного или страдающего заболеваниями, делающими условия проживания соседей хуже, чем были до этого.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Принесут ли доход «комнатные» инвестиции?

Чтобы купить комнату в квартире и разбогатеть, придется также учесть сразу несколько подводных камней, которые могут в этом помешать. Конечно, скромный капитал, которого хватает только на одну комнату, не позволит получить сразу же большую прибыль. Но любые инвестиции в недвижимость прибыль приносят, главное – правильно ими распорядиться.

Анализ рынка и оценка возможностей

Часть средств при покупке комнаты в квартире можно направить на услуги профессионалов, которые оградят покупателя от всех забот и проблем. Они полностью возьмут на себя процесс юридического сопровождения сделки.

Впрочем, сначала покупатель должен сам определиться, какую недвижимость он будет приобретать – маленькую комнату и дешевую или более просторную и дорогую.

Если в дальнейшем комнату предполагается сдавать, лучше выбрать средний вариант, который при желании потом можно будет продать.

Взять кредит на комнату и заработать

Предприимчивые люди не ждут, когда денежки в их шкатулке постепенно накопятся до нужной суммы. Сегодня можно взять кредит, купить комнату, сдать ее в аренду и рассчитываться за кредит за счет арендаторов.

Довольно скоро комната станет не обремененной (пока кредит не выплачен, она находится в залоге у банка) и ее можно будет продать подороже, или обменять на большую по площади с доплатой.

Можно сразу купить несколько комнат, если доход позволяет вовремя исполнять обязательства перед кредиторами.

Жить дорого – богато

Эксперты считают, что покупка дорогой комнаты – не лучшее вложение инвестиций. Покупать такую стоит только в том случае, если в ней жить.

Большого дохода она не принесет – из-за своей дороговизны просто не будет пользоваться спросом, а вот купить для себя такую комнатку в центре города и недалеко от работы будет вполне оправданным шагом.

В целом же, покупка комнат считается неплохим стартом для «выращивания» своего капитала. По крайней мере, это гораздо выгоднее, чем вложение денег в банковские продукты.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Проверяйте документы до оформления сделки!

А теперь о самом главном – о документах, которые покупателю обязан предоставить собственник при продаже комнаты. Комплект получится тот же самый, что и при покупке квартиры:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную комнату;
  • зарегистрированный договор передачи жилплощади в собственность;
  • нотариально заверенное соглашение, в котором собственники подписываются под информацией о распределенных долях общей площади;
  • справка, в которой эти доли указаны (выдается в БТИ), в том числе в стоимостном выражении;
  • отказы соседей-собственников от преимущественного права покупки;
  • справка или несколько справок, где отражены все задолженности (а лучше их отсутствие) по оплате за свет, связь, комуслуги и т.д.;
  • выписка из домовой книги с информацией обо всех зарегистрированных жильцах;
  • справка о наличии прав несовершеннолетних (либо отсутствии) на данную жилплощадь (выдается в органах опеки и попечительства);
  • нотариально заверенное согласие супруга продавца или супруги на проведение сделки купли-продажи.

Купили комнату – получили права на всю квартиру

Жизнь – штука непредсказуемая. Сегодня маленькая семья с одним ребенком, к примеру, ютится на 20-ти квадратных метрах комнаты, а уже через пару лет живет в просторной квартире.

То есть все начиналось с покупки комнаты, а позже появилось преимущественное право приобрести остальную жилплощадь в квартире.

Когда-то приходилось проверять собственника на наличие отказов соседей, теперь, получив уведомление, необходимо принимать быстрое решение о покупке остальных комнат.

Риск встретить на своем пути недобросовестного продавца существует всегда. Но безопасность – это не только железные двери, за которыми никакие соседи не страшны, но и владение ситуацией и информацией о своих правах и требованиях действующего законодательства.

Как видно из комплекта документов для регистрации сделки и оформления комнаты в собственность, все не так уж и сложно. Если покупатель занимается этим сам, точно зная, как это делается, на что нужно обратить внимание, времени у него этот процесс займет немного.

Первые вложения в недвижимость – неважно, для жизни или для заработка – с лихвой окупятся. Видно это становится уже через пару-тройку лет. К собственному жилью прилагается и неоценимый опыт, который наверняка пригодится в будущем. Внимание к деталям – и все будет хорошо!

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки комнаты в квартире, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-komnaty-v-kvartire

Покупка комнаты в коммуналке подводные камни

Покупка комнаты в коммуналке подводные камни

Если вы столкнулись с ситуацией, когда покупка квартиры является перспективой далекого будущего, а брать обременительную многолетнюю ипотеку нет желания, есть оптимальный выход — купить комнату. Этот вид недвижимости является сравнительно недорогим, что является приоритетным для многих людей, не имеющих достаточного количества финансовых средств для покупки полноценного жилья.

Какие виды отдельных комнат доступны сегодня покупателю?

Около 10% объявлений по продаже недвижимости составляют предложения комнат. Фактически, приобретение этого типа жилья – это инвестирование в будущее. Со временем можно выкупить остальные комнаты в квартире или продать, когда появится возможность приобрести полноценное жилье.

Перед покупкой необходимо изучить правовые аспекты и особенности каждого вида данной недвижимости. Чтобы сделать правильный выбор, первоначально рассмотрим, какие виды отдельных комнат предложены сегодня на рынке недвижимости.

Перед покупателями стоит выбор купить отдельную комнату: в коммуналке, в квартире и в общежитии. У каждого вида есть особенности, достоинства и недостатки. Основной недостаток общежитий — общественные места (туалет, ванную и кухню) придется делить со значительным количеством сожителей. В квартире обычно живут несколько соседей, а возможно даже один с которыми значительно легче ужиться.

Одним из вариантов решения жилищных трудностей покупкой комнаты является приобретение комнаты в коммуналке. Сделка осложнена некоторыми факторами, поэтому необходимо учитывать ее правовые особенности:

  • Важно выяснить что вам предлагают купить — отдельный объект недвижимости (в свидетельстве о собственности будет указан номер комнаты) или долю (в свидетельстве о собственности будет указано, что, например, 1/3 в трехкомнатной квартире принадлежит владельцу). Рекомендуется приобретать конкретную часть жилого имущества выделенную в натуре. Если вы покупаете долю , то при покупке доли следует заключить соглашение о порядке пользования обязательно указав комнату, которая по закону будет принадлежать вам.
  • Не стоит покупать комнату, которая находится не в собственности у желающего продать жилплощадь, а в праве пользования по договору найма с муниципалитетом. Не приватизированную недвижимость, предоставленную внаем местными властями можно только обменять.
  • Если часть жилплощади является муниципальной и помимо собственников в коммуналке проживают наниматели государственного жилья, отказ от покупки комнаты должна предоставить жилищная комиссия при администрации.
  • В отдельных случаях продавец предлагает заключить договор дарения вместо договора купли-продажи. Мотивируется это тем, что в случае дарения не надо согласия соседей. Не стоит поддаваться уговорам, так как сделка является незаконной. Договор может быть оспорен впоследствии в судебном порядке. Если суд решит, что дарение было произведено без оснований, имущество возвратят собственнику, присудив обоим участникам сделки штрафные санкции.
  • Процесс продажи жилого помещения в коммуналке усложняется, если собственником любой из комнат является недееспособный гражданин или несовершеннолетний ребенок. В этом случае необходимо согласие органов попечительства или опеки на заключение сделки.

Какие сведения необходимо уточнить перед покупкой:

  • Сколько всего человек прописано в данной квартире и сколько из них проживает.
  • Не имеют ли собственники остальных комнат желание улучшить бытовые условия жизни за счет продаваемого жилья.
  • Каким образом и на каких основаниях соседи пользуются общим имуществом.

Важно удостовериться в том, что все собственники коммунального жилья отказались от выкупа.

Купля-продажа считается законной, если она совершается на условиях, идентичных предложенным соседям.

Если одна из комнат коммуналки находится в собственности у муниципалитета, то местные власти также вправе претендовать на продаваемую жилплощадь.

Если собственник какой-либо комнат умер, тогда наследники должны отказаться от выкупа. В течение полгода со дня смерти собственника они вправе предъявить права на имущество. Покупка без их согласия может быть оспорена, а права и обязанности будут переведены на наследников.

Есть смысл пообщаться с жильцами квартир поблизости с целью выяснения информации о собственниках комнаты и поинтересоваться прошлым недвижимости. С той же целью можно запросить развернутую выписку из Росреестра, а именно историю перехода права, в которой будут видны прошлые сделки.

Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Формально процедура приобретения комнаты в квартире не очень отличается от покупки отдельного жилья. Однако имеется ряд нюансов, требующих пристального внимания. Игнорирование данных факторов может привести в будущем к серьезным проблемам:

  • Если в квартире фактически никто не проживает, необходимо выяснить, сколько человек в ней прописано во избежание непредвиденных ситуаций в будущем, для этого необходимо запросить выписку из домовой книги.
  • Если доля куплена в праве без материального выдела и порядок пользования не прописан, не был удостоверен нотариусом, следуют обязательно заключить соглашении о порядке пользования.
  • Не следует покупать 1/25 и меньшую долю. Данную недвижимость практически невозможно продать, к тому же если на жилплощади прописано много человек могут возникнуть проблемы с пропиской.

Важно знать, сколько в прописано человек в квартире, какой порядок пользования помещениями общего пользования: кухней, ванной, санузлом, общим коридором, график уборки и порядок распределения среди сожителей коммунальных платежей. Насчет коммунальных платежей, следует уточнить, принятый порядок закреплен на бумаге или действуют устные договоренности. Необходимо попросить у собственника или попробовать получить выписку из Росреестра.

Если вы уже решились на покупку комнаты в квартире, то совместно с проживающими надо определиться с порядком пользования помещениями общего пользования: кухней, ванной комнатой, санузлом, коридором и прихожей.

Документ надо зарегистрировать у нотариуса. Необходимо также позаботиться об отдельном лицевом счете, выделив часть оплаты коммунальных услуг равную доли в квартире.

Это надо прописать в соглашении, после чего заверить у нотариуса.

Нюансы покупки комнаты в общежитии

Отличие общежития от коммуналки заключается в том, что предполагает лишь временное проживание. Приватизация этого жилья стало доступным в 2007 году, когда его разрешили приватизировать, то есть получать в собственность и распоряжаться. Покупка комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.

Перед покупкой жилья необходимо убедиться, что недвижимость имеет «статус квартиры». В техническом паспорте должны присутствовать технические характеристики. У собственника жилплощади в свидетельстве о праве необходимо указание на конкретную комнату.

В связи с немалым количеством сособственников, отказы от преимущественного права покупки жилплощади в общежития получит практически нереально. Поэтому на данную покупку оформить ипотеку не получится.

Покупка комнаты процесс достаточно трудоемкий и требующий внимательного отношения к мелочам. Все способы защиты надо использовать в комплексе. Грамотный подход позволит уберечься от действий мошенников, сохранить объект недвижимости и собственные средства. Изложенные рекомендации помогут приобрести недвижимость, выгодно инвестировав накопленный капитал.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/pokupka-komnaty-v-moskve/kak-kupit-komnatu-v-moskve/

Подводные камни при покупке комнаты в коммуналке

Покупка комнаты в коммуналке подводные камни

В коммунальной квартире каждая комната принадлежит отдельному жильцу (семье) на праве собственности или социального найма. Места общего пользования (кухня, ванная, туалет) находятся в долевой собственности (соцнайме).

Таким образом, в результате продажи комнаты покупателю переходит и доля в общих местах.

Житель вправе продать комнату только, если она находится у него в собственности, например, была приватизирована, куплена у другого собственника или получена в наследство.

Преимущественное право

Соседи по коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки. То есть, если кто-либо из них захочет купить комнату, она должна быть продана ему, а не покупателю со стороны (п. 6 ст. 42 ЖК РФ, п. 1 ст. 250 ГК РФ).

В этом случае ситуация даже упрощается, продавцу нет необходимости извещать остальных соседей и получать от них отказы.

Если же покупка комнаты в общежитии или квартире не входит в планы ни одного из соседей, продавец должен позаботиться о документальном подтверждении хотя бы одного из двух фактов:

  • Все собственники остальных комнат в квартире были поставлены в известность о предстоящей продаже (П. 3 ст. 250).
  • Ни один из соседей не выразил желания приобрести данное жилое помещение.

Это требование призвано предупредить возможные споры в будущем, на случай, если соседи передумают или будут препятствовать продаже комнаты из других побуждений. Без его выполнения будет невозможно зарегистрировать договор купли-продажи, так как в Росреестр необходимо предъявить либо извещение о продаже, либо отказы от покупки.

Извещение
Извещения нужно заверить у нотариуса и разослать каждому из соседей. Они должны содержать идентификационные данные продавца, адрес комнаты, величину ее площади и цену.

При этом сумма, запрашиваемая собственником за комнату, должна совпадать во всех извещениях и в договоре купли-продаже.

Отсутствие каких-либо действий в ответ на извещение в течение месяца будет равнозначно отказу от преимущественного права.

Кому отправлять
Извещать о продаже нужно только собственников комнат.

Если же право проживания жильца основано на договоре соцнайма, аренды или ссуды, отправлять уведомление придется, соответственно, — нанимателю (в жилищный комитет или муниципальное управление), арендодателю или кредитору.

Получить точное представление о владельцах помещений поможет выписка из Росреестра, с указанием всех собственников данной квартиры.

Отказ от получения извещения
Если зловредный сосед откажется от получения извещения, оно будет возвращено отправителю с соответствующей пометкой на конверте. Данный конверт и будет служить доказательством отправки уведомления и реакции на него соседа при оформлении сделки в Росреестре.

Отсутствие соседа
Если сосед не появлялся дома в течение года, и его местонахождение неизвестно, можно обратиться в суд о признании такого лица без вести пропавшим.

В заявлении нужно обязательно упомянуть о преимущественном праве, иначе в рассмотрении дела будет отказано. Суд примет решение, основываясь на доказательствах (выписке из домовой книги, запросах в адресные бюро) и свидетельских показаниях.

При отрицательных результатах поиска для управления комнатой (и другим имуществом пропавшего) назначается специальное лицо. Ему и отправляется извещение.

Отсутствие наследника

Если владелец комнаты умер, а наследник не спешит оформлять право собственности (или отсутствует), можно подать в суд о признании помещения выморочным имуществом. Возможны два варианта судебного решения:

  • Устанавливается фактический наследник (кому и отправляется извещение).
  • Комната признается выморочным имуществом, и извещение отправляется в администрацию муниципалитета. В этом случае постановление суда включается в список подаваемых документов.

Отказ
Согласно п. 1 ст. 24 Закона № 122 отказы должны быть выражены в письменной форме одним из следующих способов:

  1. В виде заявления, заверенного у нотариуса и врученного собственнику продаваемой комнаты.
  2. Отправкой уведомления об отказе продавцу.
  3. Составлением отказа в Росреестре.

Если жилье принадлежит несовершеннолетнему ребенку в возрасте:

  1. До 14 лет, то за неимением правоспособности, отказ подписывается его родителем (опекуном).
  2. От 14 до 18 лет, он обладает частичной правоспособностью, и подписывает отказ вместе с родителем (опекуном).

Документы

Узнать, кто прописан

Узнать о том, сколько человек прописано в квартире можно разными способами, в том числе онлайн. Подробнее можно узнать здесь

На регистрацию сделки в Росреестре продавец должен предоставить оригиналы и копии следующих документов:

  1. Паспорт (или заменяющий его документ) продавца или доверенного лица.
  2. Доверенность, заверенная у нотариуса (если продавец передал свои полномочия представителю).
  3. Договор купли-продажи.
  4. Документ, удостоверяющий право собственности на квартиру.
  5. Справка из БТИ о праве собственности (если таковое было зарегистрировано до вступления в силу Закона №122, а, следовательно, и не отражено в записях Росреестра).
  6. Технический паспорт на комнату (действителен в течение 5 лет).
  7. Кадастровый паспорт (если дата выдачи технического паспорта приходится позже 1 марта 2008 г.)
  8. Справка, содержащая информацию о лицах, прописанных в помещении (срок ее действия составляет 6 мес.).
  9. Если продавец:
    1. Состоит в браке, и комната подпадает под определение «совместно нажитого имущества» — согласие супруга/ги на продажу, заверенное у нотариуса.
    2. Является вдовцом — свидетельство о смерти супруга/ги.
    3. Разведен — свидетельство о расторжении брака.
    1. Нотариально заверенные:
    2. отказы (от реализации преимущественного права) всех собственников остальных комнат в квартире или
    3. извещения о продаже комнаты, с указанием цены.
    1. Если право собственности на комнату имеет (или в ней прописано) несовершеннолетнее (или недееспособное) лицо, требуются:
    2. свидетельство о рождении несовершеннолетнего лица;
    3. разрешение органов опеки и попечительства.
  10. Квитанция об уплате госпошлины.
  11. Справка из ИФНС об уплаченном налоге (если продавец получил комнату в наследство, открытое до 1 января 2006 г.).

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры — узнаем из этой статьи https://realtyinfo.online/3241-dokumenti-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Безопасность сделки

Заключение сделки требует особой осторожности со стороны покупателя. Необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

  • Подлинность правоустанавливающих документов на комнату.
  • Соответствие доверенности требованиям законодательства (если сделка осуществляется с участием представителя).
  • Дееспособность собственника помещения. Частично подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров. Однако, теоретически существует вероятность оспаривания сделки по указанной причине уже после ее заключения.
  • Выписка из комнаты всех жильцов.
  • Отсутствие обременений: доверительного управления, ипотеки, залога, аренды, пожизненной ренты.

Выбор

Выбор помещения определяется общими требованиями, характерными для всех помещений. Но покупателя могут подстерегать специфические подводные камни при покупке комнаты в коммуналке.

Район

Конечно, было бы удобным близкое расположение от мест общественного транспорта, парковки, магазинов с продуктами первой необходимости, школы и детского сада. Желательно наличие во дворе детской площадки. Также стоит обратить внимание, насколько далеко установлены контейнеры для сбора мусора.

Дом

В идеале здание должно быть в хорошем состоянии, без трещин и повреждений, с чистым, сухим подвалом. Домофон с видеокамерой, состояние подъезда, лифта, надежность почтовых ящиков — все это повышает качество жилого помещения и в конечном итоге, его стоимость.

Квартира

Вряд ли удастся подобрать помещение, удовлетворяющее всем условиям, но отсутствие некоторых из них лишит покупателя насущных бытовых удобств. Старая проводка, протекающие трубы, неработающий сливной бак, плесень в ванной способны не только отравить ежедневное существование, но и привести к худшим последствиям.

Комната

Совершенно ясно, что близость туалета или выход в прихожую снизит приватность помещения, которой и так не хватает в коммунальных квартирах. Соответственно, имеет значение толщина стен и наличие звукоизоляции.

Также необходимо убедиться в отсутствии незаконных перепланировок и в том, что площадь комнаты, указанная в документах, соответствует реальной.

Ценность отдельной телефонной линии, интернета, счетчика, фиксирующего потребление электроэнергии в конкретной комнате, осознается особенно отчетливо спустя годы проживания в совместной квартире. Отдельные плита, стол, стиральная машина, полочка в ванной также помогают максимально обособить личное пространство.

Соседи

Наиболее возможные подводные камни при покупке комнаты в квартире — коммуникационные качества соседей, так как взаимоотношения с ними станут неотъемлемой частью проживания в квартире.

Например, потребуется решать вопросы, касающиеся ремонта и уборки общих помещений.

Отношение соседей к курению и домашним животным лучше выяснить заранее (что делать, если соседи курят на балконе — читайте в статье тут).

Источник: https://realtyinfo.online/3219-kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-pokupki-komnaty-v-obshhezhitii

Как купить комнату в Москве

Покупка комнаты в коммуналке подводные камни

Если вы столкнулись с ситуацией, когда покупка квартиры является перспективой далекого будущего, а брать обременительную многолетнюю ипотеку нет желания, есть оптимальный выход — купить комнату. Этот вид недвижимости является сравнительно недорогим, что является приоритетным для многих людей, не имеющих достаточного количества финансовых средств для покупки полноценного жилья.

Мир юриста
Добавить комментарий